Retención de obra – Todo lo que has de saber

La Retención de obra es un concepto regulado normativamente para ofrecer garantías al usuario o consumidor de obras de construcción y reforma sobre el contratista.

Es la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación la que recoge este precepto. Y lo hace, con el fin de proteger al consumidor ante posibles defectos de construcción y demás contingencias, en la contratación de una construcción o reforma de un edificio.

Condiciones de la Retencion de Obra

Es decir, el constructor normalmente puede formalizar un seguro de daños materiales o seguro de caución; con el fin de garantizar o resarcir los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que, afecten a elementos de terminación o acabado de las obras.

En este sentido, este seguro podrá ser sustituido por la retención de obra por parte del consumidor. Esta supondrá el 5% del importe de la ejecución material de la obra en la factura o facturas que emita el contratista; (ya que normalmente en obra importantes no se suele emitir una sola factura; sino que los contratistas emiten varias facturas a lo largo del proyecto, formalizando así el pago por tramos de ejecución de la obra).

De este modo, una vez finalizada y entregada la obra, si existen defectos o vicios ocultos en la construcción, el consumidor podrá utilizar las cantidades retenidas para cubrir los gastos de reparación.

Si no existieran defectos, el consumidor deberá entregar todas las cantidades descontadas de las facturas en concepto de retención de obra, en el plazo máximo de un año a contar desde la entrega de la obra.

En definitiva, si el constructor no formaliza un seguro de daños materiales o seguro de caución, el promotor o consumidor estará en el derecho de ejercer la retención de obra; sin que el constructor pueda negarse a ello, además de tener que reflejarlo en la factura o facturas que emita, y así contabilizarlo anualmente.

También pueden acordarse retenciones de obra entre ambas partes mediante el debido documento que, supongan un reembolso anterior del año y otros tantos por cientos menores o mayores del 5 por ciento reflejados en la normativa. Siempre y cuando, insistimos en ello, que se tome por mutuo acuerdo de las partes mediante el debido documento o contrato.

Un año para entregar las cantidades retenidas, es decir, un año de garantía.

Como venimos explicando, la retención de obra es una forma de garantizar los posibles vicios o defectos surgidos en construcciones durante el año siguiente a su puesta a disposición por el contratista, si no se dispone lo contrario mediante documento o contrato.

Así, en el caso de que no existan daños materiales por vicios o defectos de ejecución o que las reparaciones de los mismos no hayan excedido del 5% del total del costo facturado a lo largo de la obra, correspondiente a la retención de obra. El promotor o consumidor, transcurrido un año, deberá entregar al contratista la suma de la retención efectuada durante el proyecto; o la diferencia restante, si hubiera, tras las reparaciones efectuadas por vicios o defectos de ejecución asumidas por 5 por ciento de la retención de obra.

 

El inicio del cómputo del año estipulado

Al punto que, el inicio del cómputo del año estipulado para la entrega de las cantidades retenidas dependerá, principalmente, de que exista el acta de recepción de obra que estipula el final de la obra.

• Si existe el acta de recepción de obra firmado por ambas partes con o sin reservas. Tendrá como punto de inicio del año estipulado para la entrega de las cantidades retenidas, la fecha de la entrega y firma de la recepción de obra o a los treinta días de la constancia de la recepción por el promotor o consumidor. Es decir, una vez emitida y recibida, el promotor o consumidor tendrá treinta días para manifestar reservas o rechazos motivados por escrito; y con las observaciones que reflejen si hay vicios o defectos o si no los hay.

Así que el año comenzara a contar en cuanto se firme o sino pasado eso treinta días. Y mientras no existan resolución judicial en contra o acuerdo extrajudicial al respecto; seguirá el computo del año para hacer efectivo el 5 por ciento de retención de obra o el restante que quede (si queda);  tras las reparaciones por vicios o defectos de obra a lo largo de ese mismo año.

• En caso de que no exista la recepción de obra, ni por supuesto su entrega y firmas entre el constructor y el promotor o consumidor. Será necesaria una certificación de final de obra emitida por parte de los técnicos que hayan formado parte de la dirección facultativa de la obra.
• En ella aparecerán las posibles reservas motivadas, y las observaciones que reflejen si hay vicios o defectos o, si en cambio, no los hay. Sirviendo la fecha de emisión de tal certificación como inicio del cómputo del año estipulado.

La anotación en la/s factura/s de las retenciones por parte del contratista

Las retenciones de obra la pueden ofrecer directamente el contratista, como puede ofrecer un seguro de daños materiales o seguro de caución. O bien, en caso de que el contratista por iniciativa propia no ofrezca nada de los anterior;  el promotor o consumidor puede exigir al menos la retención de obra del 5 por ciento como garantía; o así pactarlo con el contratista, en los tiempos y porcentajes que estipula la norma o, en otros términos.

En todo caso el contratista, al hacer la factura ha de señalar la retención, (también si previamente no la había realizado tras la petición del promotor o consumidor); y así, deberá anotarla en la misma en negativo. Ya que las retenciones por obra forman parte del precio total, aunque en su desglose se reste sobre este.

En pequeños y medianos proyectos el contratista suele emitir una sola factura total con todas las anotaciones al termina la obra. En grandes proyectos, en cambio,  y como ya hemos mencionado anteriormente; no solo se emite una factura, sino que el contratista emite varias facturas según vaya cumpliendo tramos del proyecto.

Con IVA o sin IVA

Por eso, debemos advertir que según se emita una o varias facturas del proyecto, la retención o retenciones irán con o sin IVA:

• Con una sola factura al final de la obra, las retenciones se restan sobre el importe final de la factura, incluido el IVA. Es decir, la retención va sin IVA.
• Con varias facturas a lo largo del proyecto, las retenciones se restan sobre la base imponible de las facturas antes de aplicarse el IVA; y por lo tanto, la retención van con IVA. En este caso, sería bueno, a nivel contable y fiscal, sobre todo para el contratista que: una vez finalizada la obra y la conformidad del cliente, emitirá una factura por las retenciones acumuladas y devengando el correspondiente IVA.

Aquí podrás encontrar más información sobre la retención de obra