Retención de obra – ¿Qué es una retención de obra?

¿Actualmente tienes una empresa que desarrolla su actividad en la construcción? ¿Te interesaría saber aspectos legales que tienen un impacto en tu sector? En este artículo hablaremos exactamente de qué es una retención de obra y de todo lo que has de saber sobre ella. Se trata de la garantía favorable a una promotora que cubre las contingencias, como por ejemplos los defectos en la construcción. Es muy habitual en este sector esta retención de las garantías en la compañía contratista, por la promotora de esa obra. Esta retención se encuentra regulada por una Ley para la Ordenación de Edificación. En su artículo 17, establece la garantía al año, la cual cubre posible defecto de la construcción o cualquier otra contingencia.

Este término se basa en el porcentaje retenido por la promotora y suele ser del 5% para cada una de las facturas que esa compañía promotora emite. Así, cuando se termine la obra, si esta promotora se topa con algún defecto o vicio referente a la construcción, podrá descontar el gasto para reparar. Esto es posible gracias a esa cantidad retenida en todas las facturas. Si no hay ningún inconveniente al finalizar la obra, la promotora tiene la obligación de proceder a la devolución de esas retenciones. Esta operación ha de realizarse a lo largo del año siguiente de entregar la obra. Este tipo de retenciones componen el precio, independientemente de que se haga un desglose en el que resten. Cuando el contratista hace la factura para consigna esa retención de manera negativa.

También puede que nos intereses saber cómo hacer un contrato de obra o servicio  o cómo hacer facturas de este tipo. Al dedicarnos a este sector, otro rasgo a desarrollar es la capacidad de previsión y cálculo para reducir el impacto de cualquier imprevisto. Es una cualidad necesaria.

Retención de obra

La retención de obra, como hemos comentado anteriormente, se trata de minorar ese porcentaje del 5% perteneciente al coste final de la obra, beneficiando al contratante. Es una forma para garantizar anualmente y cubrir cualquier gasto que pueda ser originado por un defecto en la obra y otro tipo de contingencias establecidas en la LOE y su artículo número 17. En su Exposición de los Motivos, podemos leer las siguientes pautas:

Según la Ley respecto a esas garantías, queda establecido para edificios que sean de vivienda, la obligatoria suscripción de parte del constructor. Esta suscripción es la del seguro para daños de caución o materiales, o esa retención aplicada por un promotor del 5% sobre el coste de obra. Esta ha de ser en un año de plazo y garantiza cubrir cualquier daño material que se haya producido derivada de una ejecución deficiente.

En su artículo número 19.1, podemos ver la misma intención al establecer que un régimen para la garantía exigible de obra en edificación se efectuará de manera obligatoria lo siguiente. Para aplicar se tiene en cuenta estas garantías:

Seguro para daño material o de caución. En ese año, se garantiza el respaldo de cualquier daño material motivado por defectos en la ejecución o vicios que tengan un impacto negativo en un elemento de terminación o finalizado de obras. Será posible sustituirlo por esa retención del 5% que aplica el promotor.

En esta parte, se puede ver los diferentes motivos que legalmente tenemos para suscribir el seguro para daños o caución. También se puede efectuar esa retención con su porcentaje. Para un contrato en la construcción y para prestar un servicio extendido a un período amplio, normalmente se producen varios pagos. Como abonar el importe total en una sola vez puede ser muy costoso o incómodo, es preferible hacerlo dentro de la duración de ese contrato. En este caso, si optamos por esa retención de obra, en vez del seguro, la aplicaremos en cada una de las facturas emitidas con el porcentaje estimado por ley.

Al finalizar y entregar la obra, el promotor tiene derecho a utilizar ese porcentaje que ha retenido previamente para satisfacer o corregir cualquier vicio o defecto oculto. En caso contrario, ese importe se devolverá en un tiempo no superior al año.

Facturación y contabilidad

Basándonos en nuestra LOE (Ley para Ordenación de Edificación), esta retención representa la garantía anual. Por este mismo motivo, el promotor tiene la obligación de proceder a la devolución del importe correspondiente al no haber ningún contratiempo. A continuación veremos cuando el IVA es aplicado y cuando no. En cuanto a facturar dichas retenciones, podemos hacerlo de dos maneras:

• Obra entregada. Se procede a restar la retención al importe total correspondiente a la factura, IVA incluido. Como se puede apreciar, este porcentaje retenido se encuentra exento del IVA. En este caso, la contratista hará la pertinente anotación en la contabilidad como un flujo monetario.
• Obra en curso. Se resta la retención a esa base imponible relativa a la factura, sin haber aplicado el IVA. En esta ocasión, este tipo de retenciones sí tiene IVA. Al aplicar este impuesto, es la promotora la parte que emite esa factura para devolver las retenciones como si fueran anticipos.

En esta situación, si tenemos la sensación de estar desbordados por toda la información, requisitos o trámites, podemos contratar a un profesional. En este tipo de negociaciones y operaciones entre dos partes, antes de firmar el contrato hemos de estar seguros de saber qué firmamos. Esta persona especializada nos cobrará sus honorarios, como es lógico. Pero puede significar ahorrarte un dinero en el futuro y disgustos, al estar bien asesorado y tomar la mejor opción. Es vital mandar revisar un contrato por alguien que nos pueda aconsejar de manera profesional al respecto y que vele por nuestros intereses.

Retención de obra y devolución

Una vez que la obra ha terminado sin ningún tipo de problema y se hayan cumplido los términos del contrato, así como la fecha, se procede a la devolución de esa retención. El promotor, cumpliendo plazo de ese año, tendrá la obligación de devolver esas cantidades previamente retenidas. En estas situaciones nos encontramos un problema cunado se inicia el año y su cómputo. Por eso mismo, los supuestos en los que se haya firmado esa recepción de obra, utilizarán esa fecha como referencia. Si no existiera un documento probatorio de dicha recepción, recurriremos a lo establecidos por ley:

A excepción de un previo pacto de manera expresa, la fecha estipulada en la que se recibe la obra será durante los próximos treinta días de finalizarla. Se acredita con un certificado de obra final y el plazo empieza cuando se notifique mediante un escrito a la promotora. Dicha recepción es entendida de manera táctica en el caso de que esos treinta días transcurran y la promotora no manifestó su desacuerdo, rechazo o dudas mediante escrito. En cuanto a nuestra Jurisprudencia, se ha admitido ese acuerdo tácito en ese plazo de tiempo al haber hechos claros y sin ningún lugar a duda por el ordenante. Por ejemplo una puesta en utilización de construcción o obra sin ninguna reserva.

En el escenario de que se niegue a devolver esas retenciones para la garantía sin un motivo lógico y comprensible estaría yendo contra la ley. Según nuestro Código Civil, tanto el cumplimiento como la validez del contrato no depende de un punto de vista que tenga una de las partes.

Conclusión

España ha tenido grandes épocas en el sector del ladrillo, manejando cantidades astronómicas. Era casi el principal pilar de nuestra economía y de los sectores que más puestos de trabajo nos ofrecía. Lamentablemente, explotó la famosa burbuja inmobiliaria. A base de obras, construcciones e inflar las facturas por parte de los intermediarios para llevarse un margen mayor, terminó por reventar. Ningún extremo es bueno y cuando se abusa de un sector, aunque tenga recursos, termina por fallar. La explotación y construcción innecesaria fue uno de los grandes problemas de España que desencadenó en una de las peores crisis. Ha afectado más a unas comunidades que a otras, y algunas no han sabido recuperarse de ese duro golpe. Por la zona sur, en Andalucía, gran parte de la economía dependía de este sector. Otra zona castigada ha sido la costa, ya que se ha construido demasiado en zonas de playa.

Ese nivel de construcción respondía a la normalidad de la gente en cuanto a la perspectiva de comprar una casa. Otro motivo, sobre todo en la costa, era hacer más sitio al turismo y aumentar los beneficios. En su día, mucha gente hizo una gran fortuna a base de este tipo de proyectos. Sin embargo, años más tarde, la actividad coincidió con la crisis y un gran porcentaje acabaron por tener pérdidas. En estas obras inacabadas, la retención de obra trajo muchos problemas, al existir desacuerdos o simplemente esa promotora desaparecía.

Un consejo que podemos dar desde aquí es no tomar una decisión precipitada, por muy buena que nos parezca. Un consenso con nuestro entorno y los profesionales especializados se antoja como la mejor opción. A veces, por urgente que parezca una oportunidad, no se va a mover. Si desaparece, igual puede que no fuera tan buena y seguramente nos llegue otra.